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放松限貸政策樓市以價換量趨勢不改
限購退出以後，市場成交量在短暫反彈後重回低迷態勢。於是，業內人士和專傢學者均認為，決定樓市走向的是限貸政策。9月30日，央行和銀監會聯合發文，調整並放松瞭住房限貸政策。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211
限 貸政策調整能否解決樓市目前面臨的問題，各界眾說紛紜。有觀點認為，松綁限貸會激勵對金融杠桿敏感的投資需求入市，房價會觸底反彈。有人認為，松綁限貸會 給市場傳達政府救市的信號，開發商"以價換量"策略終止。也有觀點認為，房價相對購買力未有實質性下調，庫存繼續攀升，房貸利率難以觸及0.7倍基準利率 下限，樓市量價繼續下調是大趨勢。
分析政策效應，先要看政策意圖在糾偏還是救市？目前，樓市政策但凡向松動的方向調整，市場和民間一定 會給其扣上"救市"的帽子。事實上，筆者認為，此次房貸政策調整重點在於糾偏。"認房又認貸"的懲罰性二套房貸發放原則，不僅錯殺瞭因收入增加、傢庭規模 擴大而產生的主動改善住房的需求，而且連那些被動或無辜的二次購房需求(比如因工作調動、傢庭搬遷)也被誤傷。
當然，之所以實施"認房 又認貸"政策，與2010-2013年房價過快上漲、不合理購房需求過於旺盛有關。如此嚴厲和不近人情的政策選擇應該是權宜之計，而非長期之策。在無風險 收益率誘人、樓市長期風險被普遍關註的情況下，房地產投資需求已經開始退潮，"認房又認貸"繼續實施的一個重要前提已經基本不存在。
目 前，城鎮居民傢庭戶均已擁有1.0-1.1套住房，基本住房需求已得到滿足，改善性需求大規模釋放的時代開啟。其實，隨著收入水平的提高，老百姓改善住房 條件順理成章，這在國際上是很普遍的。近年來，隨著我國城鎮居民收入的增長，旨在改善生活條件的各類消費需求會爆發性增長，這一點從近期國慶"黃金周"期 間的旅遊熱度可見一斑。"衣食住行"中，居住問題是頭等大事，必然會隨著收入水平的提升而提上議事日程。
但是，不管是換更大的房子，還 是換公共服務更好的房子，相比首套住房的購置來說，改善性住房需求都需要更多的購房資金，對住房貸款的需求具有剛性。因此，此次房貸政策松綁的重點，就在 於支持改善性住房需求。而且，"擁有1套房並已結清房貸的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸政策"的規定，事實上是順應瞭 改善性住房對於貸款需求具有剛性這一現實。
根據中金公司的經驗研究，目前我國城鎮居民改善性住房需求一般占到市場需求的15%-25% 之間(萬科144平米以上住宅銷售占比僅為10%-12%)。因此，此次政策松綁釋放出的新增市場需求有限，而不會像媒體所言的投資需求紛紛入市。另外， 盡管改善性需求和投資性需求不易區分，但由於前面所言的"投資性需求已經開始退場"，再加上改善性住房需求者要想享受首套房貸的優惠，需要償清既有貸款， 金融杠桿利用被嚴格限制。因此，筆者認為，除中心區少數優質樓盤外，短期內投資需求也不會隱藏在改善性需求中而興風作浪。
同時，在重點 城市，絕大多數改善性需求者需要將僅有的1套房屋賣掉，才能償清原有房貸，以便再次購房時享受首套房優惠政策。因此，本次房貸政策松綁在增加市場需求的同 時，也增加瞭市場供應，供需關系比較穩定。不管從需求端還是供給端，本次政策松綁拉動房價上漲的效應都不應該被高估。
當然，在廣大的 二、三線城市，由於超過60%人群選擇全款購房，在這些城市，此次松綁限貸政策釋放出的改善性需求更多一些。但是，由於目前二、三線城市庫存壓力非常大， 一般消化周期在20個月以上，有的城市則需要數年才能將存量待售住房賣掉，本次松綁限貸盡管支持第二套住房購置，但其消化庫存的效應遠大於推動房價上漲的 效應，這也是本次房貸政策調整的用意之一。因此，在二、三線城市，住房銷售量會有明顯上升，但房價很難再次上漲。
因此，總的來看，本次 政策調整糾偏的成分大於救市(去庫存)的成分。而且，政策設計在釋放需求的同時，也從限制金融杠桿、利率風險定價、增加存量房雲林縣貸款利息計算供應等角度控制投資需求，引 導市場預期，政策松綁力度有限。"有保有壓"的差別化特征很明顯，以避免再次陷入"政策一松房價就漲"的調控舊模式，未來樓市"以價換量"的趨勢不改。 《中國證券報》
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/08142936185.shtml
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