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龍頭房企開門紅顯玄機 行業分化加劇重劃區優點貸款全省皆可處理
2014年一開年，部分龍頭房企繼續演繹著業績神話。然而與龍頭房企"亮瞎眼"的業績形成鮮明對照的是，1月份全國房地產市場成交量呈下滑態勢，市場表現平淡。這樣"冰火不容"的兩組數據對照的背後，到底有哪些玄機？
2014年一開年，部分龍頭房企繼續演繹著業績神話。截至2月15日，萬科、碧桂園、恒大、保利、招商地產、融創等多傢房企公佈瞭2014年首月業績。萬科以近277億元銷售額，位居榜首；"黑馬"碧桂園，交出瞭約177億元靚麗業績，恒大、中駿置業等，銷售額同比增幅在50%以上，表現不俗。
然而，與龍頭房企"亮瞎眼"的業績形成鮮明對照的是，1月份全國房地產市場成交量呈下滑態勢，市場表現平淡。這樣"冰火不容"的兩組數據對照的背後，到底有哪些玄機？在市場表現慘淡的情況下，龍頭房企的高歌猛進，擠占的是誰的市場份額？
"從首月業績可以看出，城市間的分化和房企間的分化越來越明顯。一二線城市的供不應求和三四線城市的供大於求形成對比，品牌房企和非主流房企業績形成反差，品牌房企業績飄紅，非主流房企的日子卻難熬。"中國指數研究院南京公司總經理曹旭東對中國房地產報表示。
經歷過去幾年市場的調整，市場格局正在發生變化，強者恒強局面正在形成。從房企首月業績可以看出，不僅城市間的分化明顯，房企間的競爭分化在2014年將更激烈。在此過程中，"龍蛇鬥"、"龍虎鬥"將展開，或搶下更多市場份額，或被淘汰出局。
龍頭房企"春節不打烊"激烈搶收
公告顯示，萬科1月份實現銷售面積194.6萬平方米，同比增長20.79%；實現銷售金額276.5億元，同比增長44.99%；碧桂園1月實現合同銷售金額約176.7億元，合同銷售建築面積約271萬平方米，較去年同期73.4億元及約100萬平方米，分別增長140.74%及171%；恒大地產1月合約銷售金額約為110.4億元，同比增長53.3%；合約銷售面積約為142.7萬平方米，同比增長22.2%。招商地產公告稱，1月實現簽約銷售面積34.63萬平方米，同比增長42.95%；簽約銷售金額43.05億元，同比增長28.42%。中海地產首月銷售數據顯示，中海地產連同其附屬公司、共同控制實體及聯營公司等中海系公司銷售金額約為152.4億元港幣。
億翰智庫研究總監張化東在接受中國房地產報采訪時表示，從公佈的銷售業績看，大部分龍頭房企業績增長顯著，維持在20%~30%的增幅。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，在整體市場表現不佳形勢下，龍頭房企卻"淡季不淡"，一是部分房企采取瞭"削峰填谷"的策略。典型的有萬科，去年底就開始"藏"業績，去年10月之後業績連續兩月大幅回調，今年1月卻"異常"大增，迎來開門紅。二是1月上半月，典型房企仍然保持一定的推案量。
盡管"春節效應"顯現，但品牌房企春節"集團加班"，爭搶市場份額。在南京，52傢樓盤全年無休，包括雅居樂、保利、新城、富力、碧桂園、翠屏、榮盛、高科、弘陽等多傢品牌房企。在西安，8成樓盤春節期間放假關門，而以萬科、萬達、保利、雨潤、華遠、綠地、恒大等品牌房企領銜的兩成樓盤在春節期間"不打烊"。在張宏偉看來，不少大中城市品牌房企麾下樓盤春節仍"集體加班"，在市場競爭激烈且分化日趨明顯的市場背景下，搶先佈局2014年樓市不是沒有道理，這其中並不是簡單通過樓盤銷售提高業績問題，而更多地包含企業2014年的總體戰略。
此消彼長
中小房企進一步邊緣化
與幾傢龍頭房企熱熱鬧鬧曬業績和嶄露鋒芒形成對比的是，1月份全國房地產整體市場交易量下滑。中國指數研究院數據顯示，2014年1月監測的43個城市中，有36個城市樓市成交量環比下降。業內人士分析認為，1月份整體市場成交量同比下滑，主要是1月下旬和2月中上旬處於春節假期內，購房需求減少。另外，此前的"金九銀十"以及聖誕、元旦等系列節日營銷中，購房需求已得到極大釋放。
在整個盤子萎縮的情況下，龍頭房企的業績持續擴張也就意味著其他房企的市場份額被蠶食，中小房企在市場上越來越被邊緣化。
而在這場角逐中，即便是大中型房企中之前知名度很高的品牌房企也出現瞭分化。1月份，合生創展合約銷售金額僅為1.64億元，較去年同期下降幅度高達76.1%。花樣年1月銷售額僅1.69億元，銷售面積約2.81萬平方米，同比分別下降80.39%和69.78%。1月份綠城中國合同銷售總金額約33億元，同比下降27%。綠城中國首席財務官馮征在接受中國房地產報采訪時表示，公司另外還有協議銷售金額15億元，加起來基本與去年持平。"對2014年的市場走勢看法是相對審慎。因為大的政策環境不改變，很難看到市場會有特別大的改變。"日前，花旗發佈報告預計綠城2014年業績有望突破700億元。馮征告訴記者，"目前公司還沒有確定具體的銷售目標，總體是要保持平穩。"
看起來，即便是品牌房企也出現首月業績下滑跡象，那麼處於三四線中小城市的非主流房企日子則更難熬。中國指數研究院南京公司總經理曹旭東表示，實力強的房企在三四線城市的佈局，盡管對業績增長有一定影響，但有一二線城市市場表現強勁的補充，而且這類房企有較強的品牌優勢，在這類城市打拼也能占得先機。而實力不強的房企落到瞭銷售不暢的城市，則會輸得很慘。
市場格局在變化過程中加速分化，2014年房企積極謀求上位實現突破勢在必然。2014年，不但千億與百億以上房企內部排名將競爭激烈，"分化"特征明顯，對於排名30以後的房企來講，"力爭上遊，不上則下"尤其將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征。
在激烈而殘酷的競爭之下，銷售額在30億元以下的房企生存空間將越來越窄。"有的小房企做完一兩個項目就停瞭，或者轉型其他行業，或者被並購，慢慢就被邊緣化瞭。"曹旭東說。
"龍蛇鬥"中，實力不強的"地頭蛇"房企，甚至曾經具有一定實力的房企，也在競爭中或因戰略佈局、或因產品管理等諸多因素而被甩在身後。比如起傢杭州的廣廈地產、眾安房產；南京的棲霞建設、銀城房產，近幾年的業績表現皆不佳，業績增長乏力。
市場放緩
龍頭房企壓力也不小
多數市場分析機構認為，2014年房地產調控政策整體將保持平穩，地區調控差異化的形式將延續；流動性偏緊的狀態將貫穿整個2014年，將使得樓市的成交受到抑制。金融市場也接連傳出錢荒、影子銀行監管等消息，給作為資金密集型產業之一的房地產業未來發展空間打上瞭問號。
全聯房地產商會REICO 工作室發佈《2013年房地產市場運行狀況及2014年形勢預測》報告顯示，2014年房地產市場潛在供給量將增加。隨著供應量的增加，房價漲幅將進一步回落。預計上半年房價仍保持一定的漲幅，但下半年基本上沒有漲幅，一些城市房價可能會下跌。
穆迪研究報告指出，房企的銷售增長在去年中已開始呈現放緩跡象，預計今年的合約銷售漲幅將由去年的26.6%大幅放緩至今年的10%左右。
對於龍頭房企而言，保持領超行業的高增長，做大規模是王道。在此形勢下，龍頭房企紛紛上調瞭2014年銷售目標，大有一爭高下之勢。萬科去年便定下瞭2014年實現2000億元銷售業績的目標。綠地將銷售目標調至2400億元，瞄準"老大"寶座。去年的"黑馬"碧桂園，內部預計，2014年能夠完成近1700億元的銷售目標。恒大地產表示，2014年全年的合約銷售目標為1100億元，比2013年的合約銷售目標1000億元增加10%。融創將2014年的銷售目標定為650億元。
億翰智庫研究總監張化東表示，從房企的全年目標看，大多數房企增長目標定位在20%~30%，符合行業一般標準。個別房企要實現年度銷售目標，需要實現較高的增長，如綠地全年目標為2400億元，相當於要實現50%的增長目標。
盡管公佈首月業績的龍頭房企業績表現不俗，但仍有觀察人士指出，"亮瞎眼"的業績之下，其實隱藏著房企的莫大(博客，微博)壓力，即便對於領先行業的標桿房企亦如此。中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱表示，從首月銷售數據中大致可判斷出，1月份對各大房企來說壓力較大。如綠地，1月銷售額隻占全年2400億元銷售目標的2.7%；保利地產1月實現簽約金額99.66億元，同比下降3.06%；綠城的銷售金額則同比下降瞭27%。在他看來，1月份並沒有延續去年四季度整體的銷售勢頭，實際上今年一季度整體銷售是存在壓力的。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-18/08102611430.shtml
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