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北京神秘房蟲炒房遷徙記演活瞭樓市十年興衰史
北京"房蟲"部落，這到底是怎樣一個群體？他們身上有哪些鮮為人知的故事？面對房產調控和投資迷茫，他們又會作何抉擇？上證報記者通過長期跟蹤與近距離接觸，試圖為讀者還原神秘的"房蟲"部落。
"夏蟲語冰"
6月烈日炙烤著京城大地，但對於有著十幾年"房蟲"經歷的鑫滔而言，卻感覺到前所未有的絲絲冰意。
去年年底，鑫滔花二百多萬從中介那裡淘到一套"抵賬房"，當時比周邊房價低20%，本想倒手賺一把，沒想到怎麼也找不到買傢，眼看著上半年就過去瞭，現在連打電話咨詢的人都很少，無奈之下，他隻好委托中介先租出去。
"依我看，這倒房子的生意越來越沒法幹瞭。"談起"倒房子"這門生意，鑫滔的心情明顯有些悵然若失。
掐指算算，今年是他入行的第十個年頭，十年間，經過他手的房子不下幾十套，也讓他借此累積瞭"千萬身價"。
鑫滔至今仍懷念2009年，那一年是"房蟲"倒房的黃金歲月。當年政府大幅降低購房交易稅，北京人的購房熱情空間高漲，"房蟲"手裡的房子一轉手就能賺個十幾萬。那一年，鑫滔們忙得是不亦樂乎，自然也賺得缽滿盆滿。
來自鏈傢地產[微博]的內部數據顯示，過去近10年的北京房價呈現明顯的"易漲難跌"特征。在最近6年中，北京房價累計上漲瞭317.5%，其中2009年、2010年漲勢最為迅猛，分別上漲58.5%和40.6%，2012年、2013年繼續分別上漲33.4%和29.2%，僅在2011年出現14.7%的下跌。
"房蟲"鑫滔通過炒房賺得"千萬身傢"的案例隻是一個縮影。
此前，央行[微博]營業管理部曾對北京市居民購房狀況做過一項問卷，調查顯示，北京市居民擁有多套住房擁有率達到18.3%。盡管並非全是"房蟲"，但都是房價上漲的受益者。
不過，時過境遷，如今"房蟲"們的好日子似乎已經到瞭盡頭。一方面，房價暴漲，繼續大漲的空間有限，另一方面，二手房交易稅大幅提高，這直接扼殺瞭房蟲們的套利空間，再加上限購限貸，很多人想買房也買不起。
"這兩年，城區到處是上千萬的房子，我不敢接這種房子，最多也就玩個300萬以內的。我專門找那種急需錢的房東，我們吃的就是價格差，不過這種人現在也不好找瞭。"鑫滔感慨，市場不好，很多"房蟲"早幾年都撤出去瞭。
相比鑫滔這一批仍在倒騰房子的"房蟲"，早年曾是北京交響樂團首席圓號手的房產投資人張羽沖，幾年前已徹底告別住宅投資市場。
銀行信貸房屋怎麼貸款比較會過件 急流勇退
出於對商品房時代的敏感，張羽沖自1999年就開始涉足房地產投資，而其從一個炒房"散戶"躋身為"大戶"的經典一戰，則來自"富力城"項目。
不過，幾年後他又從住宅市場撤出，進軍商業地產領域。
"財富從哪來？那都是靠錢堆起來的，經過連續幾年的上漲，現在就像是個雞肋，已經沒太多投資價值瞭。"
在決意退出房地產後，有"中國房產投資界的第一人"張羽沖感慨，最近兩年不會有投資房產的好時機瞭。
在張羽沖投資邏輯中，國傢通過限購、房產稅等重拳反復打壓投機性住房需求，炒房的黃金時代已經一去不返瞭。
"真正的英雄不是誰手裡留下的現金流，也不是坐過山車的人，而是能把勝利果實留下來的人。"他選擇瞭急流勇退。
現在來看，盡管張羽沖當初拋售的房產仍出現瞭一波上漲，但他並無遺憾地稱--炒房的黃金時代已經一去不返瞭，且從置產配置的角度是，做事情必須留有餘地，不可貿然把全部身傢都押在一個籃子裡。
"房蟲"，在老北京人的語系裡，那些專門從事二手房買賣，通過低買高賣賺取差價，無孔不入的房地產投機人，都可以稱之為"房蟲"。
與"書蟲"、"會蟲"不同的是，"房蟲"略帶貶義，而拍賣場則是他們經常出入的場所之一。
據拍賣業內人士透露，拍賣公司經常受法院委托拍賣被執行的房產，而一旦流拍，則必須降價20%擇日重拍，而此時常會有"房蟲"們串通起來，最後以非常低的價格拍到，再到市場上售出賺取差價。
逃離京城
"涿州、霸州；三河、香河；固安、文安；永清，武清......"
這是趙春今年上半年京外看房足跡的不完全清單。而在其中，他最看好的就是永清，僅僅幾個月，他就不下五次前往永清考察看房。
在以低買高賣，賺取房子差價的"房蟲"部落裡，趙春並沒有放棄工作，買房的目的投資與自住兼有，與以炒房為職業的"房蟲"相比，這類"平民型的炒房客"在現實中更為普遍。
他們一般擁有一套住房，另外一直保持著一套房的投資量，每次會找一套有升值空間的房子，漲一點之後就賣掉，再找下一套能夠升值的房子。通過不斷地"倒手"，趙春的傢已經從幾年前的五環外換到二環內，而他鎖定的新目標--永清，或是北京周邊最後一塊房價"窪地"。
自去年下半年以來，永清--這一此前並不被多數北京人關註的廊坊小縣城，房價就開始慢騰騰地走出三四千元的底部平臺，到瞭今年5月，永清的新盤開盤多在6000元上方。
"京臺高速通車後，驅車到北京南三環僅需30分鐘，況且北京的動物園、大紅門服裝城都要搬過來，你說房價能不漲嗎？"在永清京臺高速出口，一下車，趙春就被當地幾傢手無畏勇士浪花兄弟 巫師畢爾：我和沃爾最強持售樓廣告的業務員攔住。
據永清縣一傢售樓處經理介紹，去年來這裡買房的很多都是在北京做服裝生意的，他們最早得到消息，所以下手也早。據其透露，春節之後前來看房的北京客戶明顯增多，近期已經從年初的5500元上調至6500元。
事實上，在北京"房蟲"眼中，被視為房價"窪地"的並不止永清。在"京津冀"一體化概念的攪動下，保定的房價也一度出現"跳漲"，甚至整棟樓被來自北京的投資人買下，從媒體視野消失許久的"房蟲"恍若又回來瞭。
不過，與京外"窪地"一手房不斷推高的房價相比，當地二手房市場卻時常遭遇"脫不瞭手"的尷尬。例如，盡管當地房價已漲至五六千，但2011年在永清以三千多買的3套房某業主，最近想以原價甩賣，卻無人問津。
當地房地產業內人士解釋稱，造成二手房成交低迷有幾個原因：一是二手房大多沒有房本，買房需全款；二是前來買房的北京人大多是純投資，投資客更傾向於新房，因為新房與開發商打交道比較安全放心。
窪地難覓
在接連走瞭永清幾個樓盤後，趙春最終決定放棄買房。
他的理由是，一方面是當地房價已經炒高瞭，沒有太多上漲的空間，另一方面，他擔心將來找不到接盤方，房產的變現風險最要命。
更為重要的原因是，目前隨著限購限貸政策的持續發酵和自住型商品房加速上市，北京新房二手房近期已開始拐頭向下，根據歷史規律，北京房價下跌，北京周邊的房子也會隨之下跌，甚至跌幅更深。
2011年初，北京開始執行限購政策後，北京房價縮量、價跌的一年調整周期。而固安、燕郊等地由於不限購，來自北京投資人的溢出效應使得當地的房價出現一輪上漲，但隨著年底北京房價加速下跌，北京周邊的房價開始大幅補跌。
來自安居客的統計數據顯示，2011年9月固安房價均價在6489元，11月逆勢上漲至6796元，這一數字也是固安2011年房價的最高點，隨後固安房價開始加速跳水，2012年5月跌至最低點4975元，最大跌幅26.8%。
"北京有多少需求，這裡就有多少土地蓋成房子來填平，更何況大量充斥在當地中介和小報上的二手房信息。"
乘坐在永清直達北京的828公交車上，趙春遠遠望去，道路兩邊盡是大片大片可以開發的土地。
賣房買股
過去十幾年，北京"房蟲"部落從無到有，從鼎盛到衰落，也與滋生"房蟲"的土壤息息相關。房價處於低位，交易稅無足輕重時，"房蟲"便有瞭施展拳腳和騰挪倒手的土壤與空間，而當房價高高在上，高額交易稅又直接關乎利潤時，"房蟲"們隻好忍痛割愛，轉而尋找更好的套利土壤。
"二手房差價的20%上繳，還不包括約5%購房成本(滿五年)和期間的貸款利息，一套房子至少要漲40%賣出才能保本。"
盡管房地產市場依然火爆，職業炒房人王劍卻略感"高處不勝寒"，決定不再追加在房地產上的投資。
王劍也曾考察瞭有"首都第二機場"概念的固安，他最終放棄瞭。"你看當地的二手房信息，大都是轉手賣房的，盡管可能還會有幾千元的升值空間，但到時能否出手還不好說，最賺錢的時候一去不復返瞭！"
當炒房暴利已成昨日追憶，今日"房蟲"又都去哪兒瞭？據上證報記者調查發現，除少數轉戰京外，繼續尋找未被發掘的房價"窪地"外；大多數正另尋其他賺錢的門路，有的轉售為租，有的轉戰股市或商業地產，甚至投資移民海外。
在過去七、八年中，王劍曾在低位買進的多套位於北京三環內的商品房，目前大都升值四五倍，由於踩對瞭房價上漲的節拍，他也從最初的四處舉債躋身為今日的"千萬身傢"行列。
目前，王劍手裡仍持有三套學區房，今年房地產交易市場的低迷，也讓他暫時放棄此時賣房的計劃，決定先"轉售為租"。在他看來，當前房價低迷的根本原因是政府擰緊瞭資金龍頭，隻要將來在貸款上"放水"，房價還能再起來。
與王劍的轉售為租不同，更多的手持多套房產"房蟲"已經或正在賣出高估值的房產，轉而將資金配置到相對低估的金融產品上。
北京一傢管理資產四五十億元的陽光私募負責人對記者表示，他們在北京的客戶中有不少是通過炒房賺取第一桶金的，前兩年他們對房價也不看好，但很少有人動真格賣房的，但現在他們更傾向於"賣房買股"。
感受到炒房資金撤離脈動的，也來自私人銀行部門。在光大銀行[微博](2.55, -0.03, -1.16%)私人銀行業務分行負責人年栗接觸的客戶中，不少是以投資房地產起傢的，這些客戶現在已開始考慮些其他方面的資產配置，諸如黃金、藝術品，甚至海外資產的配置。
"一個行當隻能幹5年，5年後當所有人都明白瞭，你也沒什麼幹頭瞭。"憑借多年炒房練就的靈敏商業嗅覺，職業炒房人張羽沖已徹底從住宅地產投資，轉型至商業地產投資上來。
在張羽沖看來，一輪牛市不會是每個產業和行業一起爆發，總有一個先啟動、後啟動的次序，而"炒房客"也將漸漸談出歷史視野，取而代之的專業的投資機構將逐步替代普通個人投資者。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/07362780812.shtml
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